房地产企业“冰火两重天” “三道红线”倒逼行业高质量发展

• 2021-09-30 08:46:50 来源：南方日报

调控政策收紧、市场监管趋严、融资压力加大，2021年的房地产企业，在享受完一波短暂的“小阳春”行情以后，才真正体会到了什么叫“冰火两重天”。在“三道红线”融资新规的倒逼下，一些原来负债率较高、财务风控能力较弱的企业开始面临前所未有的经营困难。与此同时，另一些原本就脚踏实地、奉行稳步健康发展理念的企业，则借助前期积累的综合优势，开始快速转向了高质量发展的轨道。

任何一个行业，都可以透过一份份财务报表让我们看到其真实的A面和B面。而恰恰是这种鲜明的对比，让我们发现，只有回归到健康发展的轨道，才能更快、更稳、更准地捕捉到眼前出现的发展新机遇。

碧桂园

A面

业绩和财务稳健，累计捐赠超90亿元

上半年碧桂园(2007.HK)总收入2349.3亿元，同比增长27%，毛利462.8亿元，净利润224.2亿元，股东应占核心净利润152.2亿元。实现权益销售金额3030.9亿元，同比增长14%，销售现金回笼2727.9亿元。在继续稳固主业的同时，建筑机器人投入商用，机器人餐厅继续拓展，现代农业和创投领域都有新收获。

同时，有息负债进一步下降。碧桂园上半年末总借贷余额下降至3242.4亿元，一年内有息负债占比下降至27%，债务结构与去年相比持续优化。作为头部企业，其降负债取得明显实效，上半年剔除预收款项的资产负债率已经从去年年中的80%，下降至如今的77%。净负债率仅为49.7%，已连续多年保持低于70%。现金短债比高达2.1。截至6月底，碧桂园可动用现金余额达1862.4亿元，现金流保持充裕，短期偿债无忧。期末融资成本约5.39%，较去年底下降17个基点。

目前碧桂园的规模发展位居行业第一，财务结构相对稳定，融资能力位于行业前列。在努力追求高质量发展的同时，碧桂园始终积极参与社会公益事业，帮扶低收入群体，促进共同富裕。从1997年至今，碧桂园集团及其创始人杨国强已为社会累计捐赠超90亿元，涉及精准扶贫、职业教育、抗击疫情、救援救灾等方面，主动参与全国16省57县的精准扶贫与乡村振兴工作，助力超49万人脱贫。随着脱贫攻坚战的全面胜利，碧桂园集团当前已将扶贫工作重心向乡村振兴转变，从产业、人才、文化、生态、组织等方面积极探索民企参与乡村振兴的有效模式。作为一家行业龙头、世界500强企业，碧桂园直接和间接创造就业岗位超200万个，2020年全年纳税总额653亿元，持续为经济发展和就业稳定作出应有贡献。

越秀地产

销售创历史新高，财务结构不断优化

上半年刚刚推动越秀服务分拆上市的越秀地产(0123.HK)，创新营销策略，强化线上线下联动营销，累计合同销售金额约为473.8亿元，同比上升26.1%，合同销售额再创历史新高。同时，实现营业总收入约242.4亿元，同比上升2.2%;归母净利润23亿元，同比增长15.3%。

38年来，越秀地产作为中国领先的综合性房地产开发企业，始终坚守“成就美好生活”品牌使命，战略性布局中国最具活力的经济带，形成了以粤港澳大湾区为核心，以华中、华东、北方、西南四大区域为重要支撑的“1+4”全国化战略布局。尤其是近年来，该公司成功抵御疫情和国际形势等多重不利因素的叠加影响，持续深入推进高质量发展，在城市更新、“轨交+物业”、地产+等新兴领域结成累累硕果，引发社会高度关注。截至今年上半年，该公司总资产已达2972.29亿元，总土地储备约2809万平方米，其中超五成分布在珠三角，有望为粤港澳大湾区打造国际一流湾区和建设宜居宜业宜游的优质生活圈作出更大贡献。

除了销售业绩稳步增长以外，越秀地产不断增强的盈利能力和健康稳健的财务状况在业界也广受关注。尤其是随着财务结构不断优化，今年上半年剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.4%、49.8%和1.80倍，实现了“三道红线”零踩线，全部指标维持“绿档”水平。

世茂集团

整体业绩稳健增长，抗风险能力持续增强

2021年上半年，在面对行业的重重挑战与不确定性下，世茂集团(0813.HK)依旧实现高质量发展，展现出稳健的经营底盘。上半年实现营收734亿元，同比增长13.7%;核心利润增长至93.8亿元，同比上升13.6%;股东应占核心利润62亿元，同比上升11.5%;每股盈利1.78元，同比增长16.7%，盈利能力稳定增长。

2021年上半年，世茂集团回款额达1161亿元，同比增长30.4%;现金及银行存款823.8亿元，较2020年底增长20.3%;回款额和账面现金的大幅提升，增强了集团的流动性。今年上半年，其扣预收款后的资产负债率为68%、净负债率为50.9%，现金短债比(不扣预售监管资金及受限资金)1.9倍，债务风险进一步降低。

世茂集团持续响应国家战略号召，不断升级全周期的绿色建筑新模式，践行可持续理念，助力碳中和，赋能绿色城市建设。截至2021年6月30日，世茂集团绿色建筑总面积达到7313万平方米，较2020年末增长13.14%;共计393个项目荣获LEED金级&银级及绿色建筑星级认证，其中LEED金级6个、LEED银级2个，赋能城市可持续发展。

在追求企业发展的同时，世茂集团亦始终不忘履行企业社会责任。二十多年来，积极投身医疗扶贫、教育交流、文化传承、扶贫济困、赈灾济难、香港社会发展等公益事业领域。

龙湖集团

财务管控能力持续增强，多维化业务获看好

2021年上半年，龙湖集团(0960.HK)实现营收606.2亿元，同比增长18.5%，归属股东净利润为74.2亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润61.8亿元，同比增长17.1%，毛利为167.8亿元，同比增长6.5%，毛利率为27.7%。其中，中期营收及归属股东净利润均创出上市以来新高。此外，中期营收增幅连续四年实现了双位数增长，在中国房地产行业中，并不多见。

上半年，龙湖集团销售面积为826万平方米，同比增长26.2%，合同销售金额为1426.3亿元，同比增长28.4%。其中，销售面积及合同销售金额均创出新高。与此同时，地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六大主航道业务齐头并进，各业务间的协同效应愈发明显。

龙湖还是国内房企中为数不多通过财务自律，实现现金流充沛、融资成本低的民营房企。上半年，其净负债率进一步下降至46.0%，创出近五年的新低;现金短债比为5.48倍;剔除预收款后的资产负债率为68.3%，保持在行业较低水平。秉持长期的高度自律，龙湖集团连续5年保持“三道红线”的“绿档”水平，为长足的发展提供充足的空间。

保利发展

财务稳健盈利强劲，短期偿债压力较低

截至2021年6月30日，保利发展(600048.SH)实现营业总收入899.72亿元，同比增长22.07%;实现净利润146.88亿元，同比增长10.25%;归母净利润102.98亿元，同比增长1.72%。

销售方面，上半年保利发展实现签约金额2851.85亿元，同比增长27.01%;实现签约面积1671.29万平方米，同比增长12%。报告期内，保利38个核心城市销售贡献达77%。其中，珠三角、长三角签约销售均超过700亿元，合计销售占比达53%。

在盈利能力方面，其净利率为16.32%，毛利率为32.50%，虽然同比略有下降，但仍处于行业高位。

在融资额度受限、房企信用利差扩大的情况下，报告期内发行公司债75亿元、中期票据50亿元，平均融资成本为3.62%。截至报告期末，保利有息负债规模为3341亿元，有息负债综合成本仅约4.70%，较去年末下降7个基点。

对标“三道红线”，上半年保利发展的净负债率和剔除预收款项的资产负债率分别为58.73%和67.61%，整体杠杆率保持低位。同时，公司持有现金1554.2亿元，同比增长23.6%，货币资金占总资产比重为11.24%。现金短期债务比为2.59，短期偿债压力较低。

泰禾集团

B面

净负债率达483.92%，债务逾期有增无减

泰禾集团(000732.SZ)如今的境遇令人唏嘘，亏损在持续，债务逾期也在持续。而万科的战投仍没有新消息，未来何时会有根本性转机?

上半年营收仅6.62亿元，同比缩水73.11%，仅为2019年中期的4.56%，这意味着泰禾今年以来几乎没有销售结转而来的收入。

与此同时，泰禾中报还称，由于自身债务规模庞大、债务集中到付等问题使得短期流动性出现困难，导致项目建设周期延长，出现延期交付情况。因而即便是这少得可怜的39.02亿元，何时能结转成收入也很难说。从去年至今，泰禾陆续触发多次债务违约。中报显示，截至6月30日泰禾已到期未归还借款金额447.08亿元，尚未支付利息为105.32亿元。截至中报披露日，这一数字已升至464.66亿元，且控股股东泰禾投资也出现债务违约，已到期未还借款金额为63.75亿元。

在偿债能力上，其货币资金合计为22.48亿元，与上年末相比减少23.25%。同时因监管户资金、司法冻结、按揭担保等因素，有12.40亿元受限，非受限资金仅余10.08亿元，这远不能覆盖超过400亿元的逾期债务。

而根据南方产业智库的测算，泰禾“三道红线”全踩，剔除预收款项的资产负债率为89.03%，净负债率已高达483.92%，货币资金与短期债务比值不到0.04。

金融街

净负债率近164%，净资产收益率仅1.65%

上半年金融街(000402.SZ)的业绩可用“开倒车”来形容：实现营收54.73亿元，同比减少6.71%。其中主营业务房产开发实现营收43.87亿元，同比下降8.8%;公司归属母公司净利润为6.04亿元，同比增长140.39%，但扣非后的净利润仅0.68亿元，同比下滑46.67%。

在盈利能力方面，其毛利率同比下滑10个百分点，净利率却反增5个百分点。营收与盈利之间的数据不合理，是金融街多次转让资产回笼资金达成的。不过，1.65%的平均净资产收益率显示其“挣钱能力”令人担忧。

上半年，金融街主要靠变卖资产缓解现金流。其投资活动产生的现金流量净额为18.65亿元，其中处置子公司及其他营业单位收到的现金净额就高达35.15亿元;同期筹资活动产生的现金流量净额为-65.52亿元，虽然通过借款流入了80.41亿元，但流出金额却高达145.9亿元，其中125.6亿元是用来拆还到期债务支付的现金。

去年12月22日，金融街与中信地产协商解除中信城B地块合作协议，与平安人寿签署协议转让金融街·万科丰科中心，分别获取转让资金86.08亿元、37.1亿元。今年8月18日，金融街全资所有的北京德胜投资有限责任公司在北京产权交易所挂牌出让，转让底价为15.75亿元，需要接盘方一次性支付。而据公告资料统计，2020年至今，金融街累计抛售资产4项，金额合计达161.16亿元。

在“卖卖卖”情况下，“三道红线”仍有两道踩线，仍维持“橙档”行列：剔除预收款后的资产负债率为73.3%，净负债率为163.7%。

大悦城

盈利能力堪忧，降负债压力仍大

在经历2020年销售下滑、归母净利润亏损3.87亿元且同比大跌118.88%以后，大悦城(000031.SZ)今年上半年的业绩总算有所回升，但盈利能力仍处于较低水平。

去年该公司各项盈利能力指标全线下滑，净利率仅2.92%，净资产收益率-2.06%，在同行中并不多见。今年上半年，其毛利润和毛利率仍处于明显下挫的趋势。虽然净利率和净资产收益率有所提升，但仍明显低于行业平均水平。其中，平均净资产收益率仅3.32%。

截至2021年年中，大悦城拥有货币资金264.6亿元(包括6.5亿元受限资金)，有息负债余额735.68亿元，其中短期借款79.04亿元，一年内到期的非流动负债106.5亿元，长期借款458.9亿元，应付债券73.47亿元。对标“三道红线”融资新规，其非受限现金短债比1.39，净负债率95.19%，扣除预收账款后的资产负债率71.10%，踩中一道红线，位列“黄档”。

值得注意的是，上半年大悦城经营活动产生的现金流量净额为-77.93亿元，同比减少了4456.25%，主要由于本期新获取项目土地支出、建造支出、税费支出及支付的拍地保证金净额同比增加。

截至报告期末，净资产494.9亿元，其中少数股东权益302.6亿元，占比达61.14%，但只分到了47.03%的净利润。权益占比与损益占比存在一成多的错配，说明公司存在一定的明股实债的嫌疑，其实际净负债率可能比95.19%要高。

阳光城

毛利降至三年新低，明股实债减压?

上半年阳光城(000671.SZ)业绩虽然有所增长，但多项盈利能力指标出现下滑，毛利率为18.17%，同比减少约8个百分点，为近三年来的最低值;加权平均净资产收益率为6.87%，较去年同期减少0.05个百分点;净利率为7.55%，同比增长0.2个百分点，挣钱能力整体偏弱。

财务方面，公司经营活动产生的现金流量净额约为79.93亿元，同比下降48.05%。对比“三道红线”规定，公司净负债率为93.84%，现金短债比为1.53(扣除受限资金及预售监管资金后，现金短债比为1.03)，剔除预收款后的资产负债率为78.8%，一项指标超阈值，保持“黄档”行列。

不过值得一提的是，截至2021年6月底，阳光城股东权益合计585.6亿元，其中归属少数股东权益284.7亿元，占比总权益48.6%，但是少数股东损益2.65亿元，占比净利润仅11.7%，少数股东权益和少数股东损益占比相差超30个百分点，若扣除“明股实债”的水分，其实际债务压力仍然相当出格。

华远地产

净资产收益率仅0.66%

作为最早进入房地产行业的老牌房企之一，华远地产(600743.SH)今年上半年销售目标完成率仅为32.99%，且明显增收不增利，在营收倍增的同时，归母净利润却同比大幅下降66.61%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润亏损4411.29万元，较2020年同期下降127.51%。值得一提的是，2019年以来华远地产的净利连年跌跌不休。

净利润大幅下滑，导致其各项盈利能力核心指标全线下滑。上半年毛利率和净利率分别为15.22%和2.37%，与上年同期相比分别下降了21.66个百分点和7.76个百分点;净资产收益率由去年同期的2.10%下降至0.66%，可见其盈利能力已经跌无可跌。

营业成本和应付债券的大幅增长被认为是侵蚀其净利的主要原因。上半年，其营业成本同比增加了226.78%，应付债券则同比增加了约154%。对标“三道红线”，其剔除预收款后的资产负债率为76.4%，净负债率为159.6%，现金短债比为0.78，没有一道合格，属“红档”企业。(●南方日报记者冯善书葛政涵周中雨见习记者柴亚娟)

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